土地评估流程

一、委托立项

二、确定估价的基本项目估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期。

三、拟定估价作业计划确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度与成果组成等。

四、收集资料，实地踏勘社会、经济、政治环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，宗地自身条件，权利状况，利用状况。

五、相关资料分析

1、一般资料:社会经济条件，政治状况，交通状况，基础设施条件，市场状况。

2、区域因素:宗地位置，所处等级，基准地价，商服状况，交通条件，基础设施，相邻区域条件。

3、个别因素:最有效使用用途，利用现状，估价条件容积率，形状面积，规划，权利条件，规划限制，权利状况，使用年限。

六、选择估价方法，试算宗地地价。

1、基本估价方法:市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法。

2、应用方法:路线价法，基准地价修正法，标准宗地估价法。

七、试算价格调整，确定评估地价。

八、撰写估价报告书，提交确认机关确认。

九、将土地估价报告交付委托估价方。

十、立卷存档土地估价需提供资料

1.土地使用证

2.建设用地规划证

3.地籍图或十地利用现状图

4.地上建筑物状况(房屋所有权证，建筑物类型、高度、建筑面积等)

5.用地批准文件

6.土地转让合同或协议

7.其他需要提交的资料

土地使用权评估流程

1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；

2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；

3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；

4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；

5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；

6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；

7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；

8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。