什么时候需进行房产评估?
 
1、发生纠纷时需要进行房产评估吗?
 
例如二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
 
2、申请抵押贷款时需要房产评估吗?
 
  向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行会要求其进行评估。
 
3、进行房地产保险时需要房产评估吗?
 
房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生时的损失评估。
 
4、买卖双方认为有必要时需要房产评估吗?
 
  交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。
 
5、二手房价格明显过低时需要房产评估吗?
 
  二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
 
 
 
二手房评估方法有哪些?评估注意事项是什么?
 
房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。下面我们就来具体了解一下房产评估的方法和注意事项。 
 
一、二手房评估方法
 
在二手房评估中是通常有以下几种评估方法,如下:
 
(一)成本法;
 
(二)租金收益法;
 
(三)市场比较法
 
  大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
 
  市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
 
 
二手房评估方法有哪些?评估注意事项是什么?
 
二手房评估的注意事项
 
(一)为什么要进行房屋价格评估
 
1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;
 
2、业主通过评估知道自己房子的市价所值;
 
3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;
 
4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
 
(二)影响二手房的价格评估的关键因素
 
 
 
  1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
 
  2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
 
  3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
 
  4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
 
  二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏,如果是随意或者大概的评估,很有可能吃大亏,所以您千万不要忽视二手房的评估。
 
 
房屋租赁价格、转让价格评估
 
一、房地产租赁评估业主需提供的资料清单:
 
1.住宅:联系人及联系电话,房屋所有权证(包含每一页,平面图、附记),国有土地使用证(包含每一页,宗地图、附记) 
 
2.商业、办公:营业执照副本,联系人及联系电话,房屋所有权证(包含每一页,平面图、附记),国有土地使用证(包含每一页,宗地图、附记)、租赁合同 
 
3.工业:营业执照副本,联系人及联系电话,房屋所有权证(包含每一页,平面图、附记),国有土地使用证(包含每一页,宗地图、附记)、租赁合同(如有) 
 
4.在建工程:营业执照副本,联系人及联系电话,国有土地使用证,土地规划许可证,项目规划设计要点,总平面图,工程规划许可证,工程施工许可证,商品房预售许可证,抵押窗口表,工程进度表,楼书等 
 
二、项目操作流程:
 
接受项目 签订协议 → 现场勘查 收集资料 → 预评估 → 出具正式报告 
 
三、正常工作时间:
 
勘察现场0.5-1天;出具测算报告0.5-1天;出具正式报告1-2天。根据项目工作量和委托方要求会有适当调整。
 
 
 
 
房地产拍卖底价评估
 
房地产拍卖底价的确定前,首先要对该房地产进行评估,然后,再确定拍卖底价和起拍价,具体操作如下:
 
一、房地产估价步骤
 
(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;
 
(2)提出估价目的;
 
(3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;
 
(4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;
 
(5)评估师出具评估报告。
 
 
 
二、房地产拍卖底价和起拍价确定
 
拍卖底价确定的主要依据是:
 
(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;
 
(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;
 
(3)拍卖行的经验
 
(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价。
 
 
 
三、房地产拍卖应遵循的原则
 
  (1)合法原则。
 
  合法原则体现在,一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。
 
  (2)报价最高者应买的原则。
 
  房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。
 
  (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。
 
  拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买,也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。
 
 
 
四、房地产拍卖竞买人需要具体的条件:
 
  (1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。
 
  (2)在国家允许的范围内,房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人,但需遵循有关规定办理。
 
  (3)对于集体土地上建成的房屋,居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的,应当依法办理集体所有土地的征用手续。
 
 
房地产分割、合并估价:
 
 一、房地产分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
 
 二、分割估价应对分割后的各部分分别估价。
 
 三、合并估价应对合并后的整体进行估价。
 
 
 
房地产纠纷评估:
 
一、房地产纠纷估价,应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
 
二、房地产纠纷估价,应按相应类型的房地产估价进行。
 
三、房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据,协调当事人各方的利益。
 
 
房地产抵押价值评估:
 
房地产抵押评估的工作程序: 
 
首先:确认了解明确评估对象的基本情况、拟定评估方案、收集资料、实地勘察项目对象。明确评估对象的基本情况,包括:坐落位置、形状、楼层、用途、面积、建成年代、使用情况等,还有房屋的产权状况,评估的范围,以及明确评估时点与评估报告交付日期。拟定评估方案,主要是对工作开展的方法与安排。收集资料:收集产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料等。实地勘察项目对象:对了解到的情况进行实地的核实,也对周围的环境进行调查,配套设施进行了解,以及勘察那些没有了解的信息,例如实体结构、装修情况、保养状态等等。并对有关信息进行拍照取证。 
 
然后:根据实际情况确定适用于评估对象的评估方法。 
 
最后:做好这些准备工作之后,对报告模板进行相对的修改和整理。对地址、委托人、结构、产权、面积、装修、利用情况等重要项目进行填写和修改。最后注意评估时点和报告交付时间。完成此次抵押评估报告。
 
 
 
 
征地和房屋拆迁补偿估价:
 
一、征地和房屋拆迁补偿估价,分为征用农村集体所有的土地的补偿估价(简称征地估价)和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价(简称拆迁估价)。
 
二、征地估价:
 
  应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
 
三、拆迁估价:
 
  应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
 
四、依照规定:
 
  拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
 
五、实行作价补偿的:
 
  可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
 
六、依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时,对该土地使用权如果视为提前收回处理,则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价,应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
 
 
房地产课税评估:
 
房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理,为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作,作为房地产估价人员必须全面准确了解现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象等。
 
 
 
 
房地产保险评估:
 
(1)房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
 
(2)保险价值评估不包括土地使用权价值。
 
(3)房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
 
(4)保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额,也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
 
(5)房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值,估价方法宜采用成本法、市场比较法。
 
(6)房地产投保时的保险价值,根据采用的保险形式,可按该房地产投保时的实际价值确定,也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
 
(7)保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
 
 
 
不动产抵押估价:
 
锚点贷前估价、贷后重估、不良资产处置估价
 
 
不动产交易、出租估价:
 
转让估价、拍卖估价、租金评估、公房改制评估、契税评估、土地增值税估价、企业改制上市估价、资产重组、置换、收购、投资、合资、合作、合并、分立、清算、抵债估价
 
 
不动产损害赔偿估价:
 
通行权评估、采光权评估、地役权评估、损失评估
 
 
不动产鉴定估价:
 
司法鉴定估价、处境财产证明估价、房屋精装修估价
 
 

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